Реальные истоки – как определить справедливую арендную ставку элитной недвижимости

 Сезонные изменения на рынке аренды городской жилой недвижимости уже давно изучены как риэлторами, так и опытными игроками данного сектора. Традиционно зимние месяцы показывают более низкий уровень спроса и прочих показателей. Осенью, наоборот, стоимость аренды активно растет, отражая повышение потребительского спроса. При этом у опытных арендодателей существуют свои собственные секреты того, как  пережить периоды спада рынка с выгодой, сократив время простоя жилья и повысив размер ставки аренды. 
По словам генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, как арендаторам, так и арендодателями следует знать ряд главных факторов, оказывающих прямое влияние на величину арендной ставки элитного жилья в Москве.  
1. Категория жилого комплекса или дома добавляет к ставке аренды  существенную часть, все зависит от уровня жилого комплекса, иногда это  добавляет 20-30% от средней стоимости по району нахождения, если дом бизнес класса. 
Если же жило й комплекс позиционируется как элитный, то цена может возрости на 100-300% от средней стоимости аренды в районе.
Изменить данный фактор самостоятельно собственник не в силах. Однако, если вы приобретаете квартиру в качестве инвестиции, и намерены впоследствии сдавать ее в аренду, к уровню дома или целого жилого комплекса стоит отнестись более внимательно. В частности, имеют значение такие детали, как материал постройки, архитектурное решение дома, наличие современных систем кондиционирования, материалы отделки общественных мест. Также искушенный арендатор обязательно учтет при выборе использование в доме систем фильтрации воды, скоростных лифтов с минимальным уровнем шума, организацию освещения. Как отмечают специалисты "Green Square", наибольший спрос сейчас наблюдается на новые дома и комплексы с собственной охраняемой и огражденной территорией. 
Простая арифметика: стоимость аренды двухкомнатной квартиры на Ломоносовском в кирпичном доме обойдется арендатору от 40 до 50 тысяч рублей ежемесячно. За жилье с аналогичными параметрами, расположенное в комплексе «Шуваловский», придется заплатить на порядок больше: от 70 до 150 тысяч рублей в месяц. Различия в цене объясняются престижностью комплекса «Шуваловский», оборудованного всеми современными техническими новинками. 
2. Качество ремонта составляет в размере арендной ставке от 30% до 300% от стоимости.
Современный арендатор стал более требовательным к состоянию арендуемого жилья. Несколько лет назад большую ценность имели площадь квартиры и ее комнат, однако сейчас рыночная ситуация такова, что основное внимание уделяется качественным параметрам. Сделать квартиру более привлекательной для клиентов помогают новая сантехника, современная мебель, ремонт с использованием качественных отделочных материалов. Такое жилье имеет меньший срок экспозиции и более высокую ставку аренды. 
Простая арифметика: две квартиры, присутствующие в базе агентства недвижимости "Green Square", имеют одинаковую площадь и расположены на Арбате. Стоимость аренды первой квартиры составляет 60 тысяч рублей. В квартире сделан обычный ремонт, оставлена старая мебель. Во второй квартире сделан современный ремонт и поставлена удобная и красивая мебель  Ikea . Такое жилье сдается за 100 тысяч руб.

3. Удачная планировка влияет на величину ставки аренды, добавляя от 100 до 500 у.е. к ежемесячному платежу арендатора.
Прежде, чем передавать жилье в аренду, арендатор должен реально оценить удобство планировки квартиры. Так, более всего пользуются популярностью у клиентов квартиры со спальнями, окна которых выходят во двор. При этом важно, чтобы окна спален не выходили прямо на близлежащий дом. Для квартиры большой площади важно количество санузлов. Их должно быть, по меньшей мере, два. Эти моменты можно учесть и грамотно спланировать еще на этапе ремонта. 
В практике экспертов агентства элитной недвижимости "Green Square" был случай, когда клиенты отказались от сделки по аренде квартиры только по одной причине – все окна в ней выходили на дом, расположенный рядом. Арендаторы подчеркнули, что даже одно из окон, обращенное на город, позволило бы им завершить сделку с положительным итогом. 
4. Обустроенный подъезд поможет прибавить к арендной ставке от 200 до 300 у.е. 
Как отмечают специалисты агентства элитной недвижимости "Green Square", клиенты, которые готовы платить за аренду квартиры высокую стоимость, при выборе жилья также учитывают обустройство подъезда. Добавляет квартире привлекательности чистый подъезд с новым ремонтом, наличие консьержа, хорошая освещенность двора и входа в подъезд. Тем собственникам, жилье которых не может похвастать подобными преимуществами, имеет смысл самостоятельно заняться благоустройством территории. Достаточно лишь разделить с соседями затраты по ремонту и освещению подъезда. Бонусы после таких вложений получат все: соседи пользуются благами комфортного подъезда, а арендодатель получает более высокую ставку аренды. 
Ярким примером из практики специалистов "Green Square" может служить дом, расположенный в Большом Козихинском переулке. Образцовый подъезд помог  квартире в дореволюционном доме успешно сдаваться по высокой ставке в 10 тыс. долларов ежемесячно. В подъезде был сделан ремонт, поставлены пластиковые окна, полы были застелены коврами, а подоконники на этажах украшали горшки с живыми растениями. 
Полной противоположностью этому примеру являлась квартира в доме на Малой Бронной. Подъезд был небольшим и темным, нормальный ремонт отсутствовал. Кроме того, старая проводка постоянно создавала проблемы с освещенностью. При лучшем состоянии подъезда владелец квартиры смог бы получать гораздо более высокую арендную плату. Однако хозяева были вынуждены сдать квартиру со значительной скидкой, чтобы привлечь арендаторов. 
5. Удобная парковка добавит к арендной ставке еще от 300 до 500у.е.
По словам генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, около 90% всех клиентов, которые обращаются в агентство для поиска квартиры, среди обязательных условий жилья называют наличие парковки возле дома. Арендаторы жилья элитного и бизнес-классов отдают предпочтение закрепленному месту и подземному паркингу с охраной. 
Специалисты агентства "Green Square" вспоминают случай срыва довольно выгодной сделки по аренде квартиры. Клиент отказался от аренды только на том основании, что не смог найти удобное место для авто рядом с домом. Зато жилье в другом районе с гарантированным машиноместом его устроило. 
 6. Наличие развитой инфраструктуры позволит владельцу жилья просить дополнительно 200-300 у.е. в месяц
Семейные пары одним из главных пунктов в перечне требований называют развитую инфраструктуру. Сюда можно отнести детские площадки, прогулочные зоны и зоны отдыха, спортивные клубы, магазины, химчистки и прочее. А потому, выбирая квартиру в качестве инвестиции, будущему арендодателю лучше учитывать данные характеристики. Это поможет впоследствии быстро и по хорошей стоимости передать жилье в аренду.  
Каждый арендатор выбирает жилье с учетом своих собственных предпочтений. Для одних главным фактором при выборе становятся парковки. Семейные пары отдают предпочтение развитой инфраструктуре: детским площадкам, зонам отдыха. В любом случае инвесторам при приобретении квартир следует обращать внимание на указанные рекомендации. Впоследствии при сдаче квартиры в аренду перечисленные факторы помогут установить более высокую арендную ставку. Однако какими бы не были требования клиентов и параметры квартиры, лояльность собственника жилья, его готовность идти навстречу желаниям арендаторов служит огромным плюсом при заключении сделки. Такие владельцы квартир всегда смогут сдать свою недвижимость в аренду быстрее и за солидную плату. 

Аналитический отдел «Green Square»  01.10.2011